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サラリーマン的思考回路? 

すっかりブログの更新を怠っている間に、気が付いたら年末が近づいてきましたね。

この間世界では大きな出来事がありました。そうアメリカの大統領選挙の結果、トランプ大統領の誕生決定ですね。

トランプ大統領決定後、マーケットは大きく動き為替は大幅円安となり株価も大きく上昇しました。

トランプ大統領誕生の影響については、またの機会に書きたいと思います。

さて、こちらの近況ですが、本業のサラリーマン業は特段大きな動きもありませんが、相変わらず人生の貴重な時間を浪費させているとしか感じられないですね。

一方の不動産賃貸業は、幸い退去も一部ありましたが、現在は満室を維持しており特段の問題も生じていません。

このような中、年末が近づいてきたこともあり、忘年会などで投資仲間や学生時代の同級生と飲みに行く機会も増えておりますが、年々感じることがあります。

それは投資仲間以外の学生時代の友人や会社の同僚との飲み会などで感じる違和感です。

不動産投資の仲間との話題では、不動産に限らず何か面白い投資のネタはないのかという話で盛り上がりますが、不動産投資をしていない友人との話題では、あまり投資の話などで盛り上げることがないということです。

学生時代の友人などには良かれと思い、サラリーマンとしての信用があるうちにアパートに一つでも持っておいたほうがいいよと話をしていますが、何度話をしても借金してまで投資をしたくないとか、今は不動産価格が上がっているから買い時ではないとかというやらない理由を言われるだけで何の前進もありませせん。

つまり不動産投資などをしていない人は、根本的に投資家としての考え方を持ち合わせていないということのようです。

不動産投資をしている人は、リスクがあることを理解したうえで、リスクに対して得られるリターンが適正なのか、リスクを抑えるにはどのような方法があるのかを考えるという思考回路を持っていますが、投資をしていない人は、リスクがあるものは一切見向きもしないという思考回路となっているようです。

このサラリーマン的な思考回路は驚くべきことだと思いますが、むしろ投資家的な思考回路を持っている人のほうが異端です。

つまり日本の大企業もこのようなサラリーマン的な思考回路の社員ばかりですので、これでは変化の早い情報化社会で日本が遅れを取りつつあるというのもよく理解できますね。

根本的な思考回路はそう簡単には変わらないと考えると、これからの日本経済はやはり悲観的な展望しかないでしょうね。


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不動産投資の利益とは②? 

楽しい夏休みも終わりで寂しい限りです。

さて不動産投資を実行する際の投資収益の考え方ですが、前回の内容のとおり、基本的にはインカムゲインのみをあてにし、キャピタルゲインはあくまでおまけとし位置付けでおります。

その際に重視するべき指標としては、ROIと返済比率を重視しています。

ROIは自己資本回収率などともいわれますが、要は投資した自己資金に対する収益率です。
これはローンの比率によっても左右されますが、フルローンなどのように自己資金を少なくすればするほど高くなります。
また、実際の手残りベースでの収益率をみるため、税引後のキャッシュフロー額で考えています。
例えば、自己資金として300万円を投入し、初年度に税引後で150万円のキャッシュフローが残るとしたらROIは50%となります。

私の投資目線としては、ROI30%以上を目安としております。

ROIを高くすると当然安全性という観点が問題となってきますので、安全性を見る指標として家賃額に対する銀行への返済比率を重視しています。
例えば、毎月満室で50万円の家賃額として、銀行への元利返済額が20万円であれば返済比率は40%ということになります。

こちらは私の投資目線としては、返済比率50%以下としております。

上記の指標では、物件の築年数や構造に応じた修繕費などは考慮されていませんが、これは上記指標によりキャッシュフローが出る物件であれば、キャッシュフローがたまりますので、問題はないかと思っています。


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不動産投資の利益とは? 

すっかり更新をさぼってしまいました。世の中は夏休みモードですね。

さて、最近は物件価格高騰し、なかなか投資に見合うものが少なくなってきているかと思います。

このような環境の中で業者からの収支シミュレーションでも現実味が乏しいものが多いと感じています。

具体的には利回りが低く保有期間中はキャッシュフローがほとんど出ないですが、売却時にキャピタルゲインを得て、トータルでは利益が出るというシミュレーションです。

シミュレーションとしては嘘ではないかもしれませんが、こういう投資の成否が売却時にすべてが決まってしまいますので、売却時の市況次第ということになってしまいます。

市況は個人では全くコントロール出来ないものですので、ある意味ギャンブルといっしょ、または株式投資などと同じ投資の部類になってしまいます。

不動産投資のメリットは、家賃というインカムゲインで安定的に利益を得つつ、市況がよくなったらキャピタルゲインが狙えるということですが、インカムゲインでの利益がほとんど見込めず、キャピタルゲイン狙いの投資というのは非常に危険だと思います。

私は、当初よりインカムゲイン狙いで不動産投資をしておりますので、キャピタルゲインはおまけ程度と考えています。

といっても想定外に「おまけ」が巨額になりそうなので、おまけが獲得できるうちに売却も行う予定です。


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愚民政治? 

本日は参議院議員選挙ですね。

以前からお話していますとおり政治のことは全く関心ありませんので選挙についても全く関心ありませんし、投票に行くのもむしろ機会損失になるので行くだけ時間のムダとさえ思っています。

しかしなぜそう感じてしまうのでしょうか。

結局現在の日本社会ではまともな人の声が反映されることはないし、そのためまともな人が立候補して政治家になることもないからでしょう。

ではまともな人とは何でしょう。いろいろ定義はあるかと思いますが少なくとも納税をしている人というのが大前提ではないでしょうか。

納税せずに国家から受益だけを享受している人は、その権利を無責任に主張するだけですので、取るに足らない主張のはずです。

ところが今の日本では、年金を受給しほとんど負担なく医療を受けている高齢者や働けるのに働かない現役世代の人間が多すぎ、それら高齢者等の声しか選挙で反映されないから救いようがありません。

少子高齢化がますます進展しますのでこの傾向が変わることはないでしょう。

これは完全に民主主義の欠陥ですね。

民主主義を運営するコストを払わないのに、権利だけは変わらず持ち続けることが出来るという制度の限界でしょう。

日本を変えるためには、まずは納税しない国民の参政権を返上させることが絶対条件ですね。




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EU離脱ショック? 

昨日のイギリスのEU離脱決定を受けた外為市場と株式市場の値動きはすさまじかったですね。

一日で巨額の含み損を抱えた投資家の皆さまも多いことでしょう。

個人的にはわずかではありますが半年ほど前に確定拠出年金や外貨預金、投資信託などはすべてキャッシュ化済ですので影響はありません。

以前より何度かお伝えしていますが、個人的には株式や為替への投資は割に合わないギャンブルと同じだと思っております。

理由は個人では予測もコントロールもできないからです。そのような対象に大切な資金を投資する気はしません。

ところで株式市場とはいったい何なんでしょうか。投資家に投資の場を提供はしており、さかんに貯蓄から投資へというかけ声のもと個人投資家を呼びこもうとしていますね。

果たしてほんとに個人投資家のためになっているのでしょうか。

逆に上場する企業の側からみるとどうでしょうか。
上場により創業者などの大株主は巨額の利益を実現、キャッシュ化することができます。
また、新株を発行し資金調達をすることもできます。

つまり企業からすると効率的に投資家から資金を調達することができます。資本家や大企業にとっては極めて都合のいいシステムですね。投資家たる一般の株主は株価下落により損失を被りますが、元々の大株主などはそもそも時価がなかった非上場株式ですので実質的な損失はありませんね。

結局は一般の株式投資家の投資は、資本家の資金調達に利用されているだけです。

ということで真の投資家になることが必要となりますが、現在の日本のサラリーマンが真の投資家になれるのは不動産投資くらいかと思います。



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